Certificazione energetica e annunci commerciali: a che punto siamo?

Tratto dal sito di Sargo Consulenze.

Dal 1° gennaio 2012 è entrato in vigore, in base a quanto disposto dal Dlgs 28 del 3 marzo 2011 modificando il Dlgs 192/2005,  l’obbligo di inserire l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica negli annunci commerciali di vendita degli immobili.
Secondo un’indagine del portale Immobiliare.it al 12 gennaio 2012 solo il 7,3% degli annunci immobiliari riporta correttamente l’indice di prestazione energetica contenuto nell’ACE (Attestato di Certificazione Energetica). Al 31 dicembre 2011 tale percentuale si attestava al 4,6%, con una crescita determinata dal nuovo obbligo del solo 2,7%.
Se si entra nel dettaglio, poi, si osserva come la media è molto più alta laddove il concetto e l’utilità della certificazione energetica è passata anche al cittadino (Bolzano 23,7%, Trento 21,2%, Torino 8,2%), o dove, come nel caso della Lombardia, leggi regionali hanno espressamente indicato anche le sanzioni, e se ne deduce come nel resto d’Italia questa media debba essere rivista fortemente al ribasso. Come detto, infatti, fatta eccezione per la Lombardia, che ha disciplinato la materia introducendo sanzioni fino a 5000 euro, nel resto d’Italia vige quanto dettato dal Dlgs 28/2011, che tuttavia prevede l’obbligo ma non le sanzioni.
Forti di questa mancanza, come spesso accade in Italia, molti stanno pensando furbamente di non adempiere all’obbligo nella convinzione di passarla comunque liscia.
Chi è il trasgressore? Nel caso di singole inserzioni il trasgressore è ovviamente il proprietario dell’immobile oggetto della vendita e che ha quindi pubblicato l’inserzione. Nel caso  di inserzioni pubblicate all’interno degli spazi destinati alle agenzie immobiliari, essendo l’inserzione di proprietà dell’agenzia stessa, il trasgressore risulta essere l’agenzia stessa. Per quanto riguarda i giornali o siti web dedicati il consiglio è quello di informare sull’obligo sia gli inserzionisti, ma anche e soprattutto i propri lettori, anche dando ampio risalto nelle proprie pagine alla normativa vigente. In caso contrario si potrebbe prospettare un concorso di trasgressione.
Chi controlla o denuncia? In questa fase è difficile anche capire chi, eventualmente, si prenderebbe carico di denunciare i trasgressori, ma nessuno dice non possa essere il semplice cittadino. Mentre il controllo, come ha già fatto la Lombardia, dovrebbe essere demandato ai Comuni. Attualmente queste ipotesi sono totalmente disattese.
Nel dubbio però, e per onestà intellettuale, oltreché senso civico, il consiglio è quello di rispettare la legge sempre e comunque.
Legge 10/1991. A conferma di quanto detto c’è da sottolineare come non valga la pena rischiare infrazioni qualcuno ha fatto notare come potevano essere chiamati in ballo due articoli (il 32 e il 34), mai abrogati, della legge 10 del 9 gennaio 1991, “Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia”.
L’art. 32 “Certificazioni e informazioni ai consumatori”, infatti, al comma 1 recita: “Ai fini della commercializzazione, le caratteristiche e le prestazioni energetiche dei componenti degli edifici e degli impianti devono essere certificate secondo le modalità stabilite con proprio decreto dal Ministro dell’industria, del commercio e dell’artigianato, di concerto con il Ministro dei lavori pubblici, entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge.
Entro 120 giorni dall’entrata in vigore (la legge 10/91 venne pubblicata sulla G.U. il 16 gennaio dello stesso anno) non venne mai approvato il decreto ministeriale. Il 19 agosto 2005 venne pubblicato il decreto legislativo n.192/2005, avente gli stessi scopi, integrato con l’obbligo dell’indice di prestazione energetica negli annunci commerciali proprio dal Dlgs 28/2011 di cui sopra.
E la sanzione? Ed ecco chiamato in ballo l’altro articolo mai abrogato, anche se finora regolarmente inapplicato, della legge 10/91, l’art.34, “Sanzioni”, al cui comma 6 recita: “L’inosservanza delle prescrizioni di cui all’articolo 32 è punita con la sanzione amministrativa non inferiore a 2.582,28 euro e non superiore a 25.822,54 euro, fatti salvi i casi di responsabilità penale.
Chiarimento MSE. Il ministero dello Sviluppo economico, tuttavia, ha chiarito che tali sanzioni non sono applicabili poichè si riferiscono a una certificazione che andava predisposta con decreto dell’allora ministero dell’Industria, mai emanato. Nel contesto della Legge 10 del 1991 non si può fare riferimento al Dlgs 192/2005, dunque, e si torna punto e a capo: esiste l’obbligo, ma non la sanzione.
Notariato. Ma a rincarare la dose giunge uno studio del Notariato  (342-2011/C). Seppur non si prospetta la possibilità di invalidare gli atti, poichè tale ipotesi sarebbe dovuta esser specificata dal legislatore, ma si conferma la possibilità di rivalse dell’acquirente sul venditore in caso di vizi in ordine alla certificazione energetica, lo studio afferma che “in caso di contratto preliminare di vendita di edificio che è stato oggetto di annunci commerciali, sarà buona regola far sì che l’A.C.E. sia consegnato all’acquirente, quanto meno in copia, già al momento della sottoscrizione del preliminare stesso“, e che “sarà in ogni caso opportuno che, ove l’A.C.E. non sia allegato all’atto, vengano riportati in atto i dati necessari per individuare il documento (nominativo del tecnico che l’ha redatto, data del rilascio, eventuale numero identificativo ecc.)“.
Si ricorda, inoltre, che nell’atto è inserita la presenza del mediatore, la quale nel 99% dei casi ha pubblicizzato la vendita attraverso un annuncio commerciale. Molti virtuosi notai potrebbero tenerne conto.
Conclusioni: meglio non rischiare e inserire l’indice (e non solo la classe) di prestazione energetica negli annunci commerciali immobiliari.
Ing. Enrico Ninarello
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