Quando è obbligatorio redigere un attestato di prestazione energetica?

A PRESCINDERE DAL TRASFERIMENTO.
Alcuni edifici devono essere dotati dell’attestato di prestazione energetica – APE – a prescindere dalla vendita, in particolare:
a) tutti i nuovi edifici, ovvero edifici con permesso a costruire (data richiesta) o denuncia inizio attività successive all’8 Ottobre 2005;
b) gli edifici radicalmente ristrutturati con superficie utile superiore a 1000 mq;
c) gli edifici “agevolati”: ossia gli edifici sui quali siano stati eseguiti, successivamente al 1 gennaio 2007, interventi finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche per i quali si intenda accedere agli incentivi e alle agevolazioni di qualsiasi natura (ad es. detrazione fiscale del 55%);
d) gli edifici pubblici o detenuti da soggetti pubblici per i quali dopo il 1 luglio 2007 siano stati rinnovati o stipulati nuovi contratti relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione.
IN OCCASIONE DEL TRASFERIMENTO.
Devono invece essere dotati dell’attestato di prestazione energetica in occasione di un trasferimento a qualsiati titolo, sia oneroso che gratuito (vendita, donazione, successione, ecc.) gli edifici esistenti (costruiti anteriormente all’8 ottobre 2005) ossia tutti gli edifici che comportino un consumo energetico e che non siano riconducibili a quelli di cui al precedente paragrafo.
Il venditore ha l’obbligo di consegnare all’acquirente l’ APE – o comunque di mettere a disposizione – affinché quest’ultimo possa conoscere la classe energetica dell’immobile da trasferire e quindi la sua prestazione energetica. Tale documento – APE – deve essere allegato (se il caso in sede notarile) al contratto (sia esso di trasferimento o di locazione).
È stato precisato che restano esclusi dall’obbligo di dotazione della certificazione energetica i box, le cantine, le autorimesse, i parcheggi multipiano, i depositi, i ruderi, gli edifici alla stato di scheletro strutturale o rustico.
Le ammende per chi non fornisce o mette a disposizione l’ACE, al momento della consegna dell’immobile venduto, variano da 5000 a 30000 euro.
Infine, il 29 marzo 2011 è entrato in vigore il Decreto Legislativo 3 marzo 2011, n. 28 – “Attuazione della direttiva 2009/28/CE sulla promozione dell’uso dell’energia da fonti rinnovabili, recante modifica e successiva abrogazione delle direttive 2001/77/CE e 2003/30/CE”. Per quanto riguarda la parte del decreto relativa alla Certificazione Energetica viene specificato:
1) Nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica.
2) Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica.
Dal 5 agosto 2013 in base alla legge 3 agosto 2013, n.90, l’attestato di prestazione energetica – APE – (così viene rinominato l’attestato di certificazione energetica) è obbligatorio anche per i trasferimenti di immobili a titolo gratuito (ad esempio successioni, donazioni, ecc.) (abolito). L’attestato, inoltre, deve essere allegato sia al contratto di trasferimento che di locazione, ma non necessariamente all’atto di cessione, anche successivamente.

Di seguito vengono approfonditi gli obblighi nei vari casi contrattualistici e le sanzioni previste -aggiornato al 2/1/2014.

L’obbligo di produrre l’APE interviene nei seguenti casi:

1) nuova costruzione e immobili sottoposti a ristrutturazioni importanti
l’APE deve essere prodotto a cura del costruttore sia esso committente della costruzione o società di costruzione che opera direttamente e deve essere allegato alla documentazione per l’agibilità;

2) compravendita
l’APE deve essere prodotto a cura del proprietario/venditore;
il Consiglio Nazionale del Notariato, nella sua nota CNN del 7/8/2013, ha chiarito, devono ritenersi ricomprese, nell’obbligo di allegazione dell’APE, tutte le fattispecie contrattuali di trasferimento a titolo oneroso (es. permuta);

3) atto di trasferimento a titolo gratuito (successione, donazione)
l’APE è prodotto a cura del proprietario dell’immobile;
eliminato dal D.L. 145 del 23 dicembre 2013.

4) contratto di locazione (o sub-locazione) -> vedi tutti gli adempimenti e le sanzioni
l’APE è prodotto a cura del proprietario/locatore. Si evidenzia che l’obbligo sussiste solo se si è in presenza di una nuova locazione e non di un rinnovo, proroga o reiterazione di un precedente rapporto di locazione. Resta esonerato, quindi, dall’obbligo il proprietario che rinnova un contratto di locazione stipulato prima del 6 giugno 2013. Secondo la Nota del CNN si deve ritenere applicabile in via estensiva la disciplina dettata per la locazione ai seguenti contratti: leasing (avente ad oggetto un edificio comportante consumo energetico),affitto di azienda (qualora il relativo contratto comprenda anche l’affitto di edifici comportanti consumo energetico).

Nei casi di vendita, locazione ecc. il proprietario deve rendere disponibile l’APE al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative se ciò avviene anche tramite un agente immobiliare e consegnarlo alla fine delle medesime (es. rogito); in caso di vendita o locazione prima della sua costruzione/ultimazione il venditore (ma dovrebbe intendersi anche il costruttore) o locatore fornisce evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio e produrrà l’APE entro 15 giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità (allegato anche alla richiesta del certificato di agibilità).

Nei contratti di vendita o nei nuovi contratti di locazione dovrà inoltre essere inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dia atto di aver ricevuto le informazioni e l’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (APE).

L’APE non deve essere prodotto per:

 a)    edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzano reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;

b)   edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;

c)    fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati (eccetto le porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione energetica); 

d)   edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi (eccetto le porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione energetica);

e)   edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose.

Validità dell’APE

L’APE ha una validità temporale massima di 10 anni a partire dal suo rilascio e deve essere aggiornata ad ogni intervento di ristrutturazione e riqualificazione che interessa l’edificio certificato. La durata decennale è condizionata al rispetto delle prescrizioni di controllo della prestazione energetica degli impianti di cui al decreto del 16 aprile 2013. Se tali controlli non vengono effettuati, l’APE perde efficacia al 31 dicembre dell’anno in cui tali controlli dovevano essere svolti.

Validità del vecchio Attestato di Certificazione Energetica ( ACE )

Gli ACE (attestati di certificazione energetica) già rilasciati fino al giorno precedente all’entrata in vigore del DL n. 63/2013 (cioè fino al 5 giugno 2013) continuano ad essere validi “purché conformi alla Direttiva 2002/91/CE” ed in corso di validità.

Sanzioni

Per le ipotesi di violazione della normativa in materia di dotazione e consegna dell’APE il nuovo articolo 15 del D.lgs. 192/2005 prevede un differente ed articolato sistema sanzionatorio (di tipo amministrativo/pecuniario) a carico del soggetto di volta in volta obbligato:

– professionista abilitato che non rispetta i criteri di redazione  (da 700 a 4200 euro);

– costruttore o proprietario che non rispetta l’obbligo a seguito di interventi di nuova costruzione o ristrutturazione importante (da 3000 a 18000 euro);

– proprietario che non rispetta l’obbligo nel caso di vendita (da 3000 a 18000 euro);

– proprietario che non rispetta l’obbligo nel caso di nuovo contratto di locazione (da 300 a 1800 euro);

– offerta di vendita/locazione senza indicazione dei parametri energetici (si applica anche agli agenti immobiliari) (da 500 a 3000 euro).

Non sono previste sanzioni amministrative in caso di violazione dell’obbligo di dotazione di APE per gli atti di trasferimento a titolo gratuito.

Inoltre dalla mancata allegazione dell’APE non deriva più la nullità del atto o del contratto, ma sono previste sanzioni amministrative salatissime. In base al nuovo decreto legge 23 dicembre 2013, n.145, in caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione e’ da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unita’ immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa e’ ridotta alla meta’. L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma, dall’Agenzia delle Entrate, ai fini dell’ulteriore corso del procedimento sanzionatorio ai sensi dell’articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689. L’allegazione può avvenire anche successivamente all’atto di cessione.

 

Prestazione Energetica
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